青島市國資委

關(guān)于印發(fā)《青島市市屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理辦法》的通知

各市屬企業(yè)：

《青島市市屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理辦法》已經(jīng)市國資委2025 年第 1 次主任辦公會(huì)審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實(shí)。

青島市國資委

2025 年 2 月 7 日

青島市市屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范市屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理，提高國有資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)量和效益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合實(shí)際制定本辦法。

第二條 本辦法適用于市國資委履行出資人職責(zé)的市屬企業(yè)及其所屬各級獨(dú)資、全資、控股、實(shí)際控制企業(yè)（簡稱“各級子企業(yè)”，與市屬企業(yè)一并簡稱“企業(yè)”，實(shí)際進(jìn)行土地房產(chǎn)出租的企業(yè)稱“出租企業(yè)”）。

第三條 本辦法所稱土地房產(chǎn)出租，是指企業(yè)將依法擁有、受托管理或其他擁有合法權(quán)屬來源的土地房產(chǎn)，部分或全部出租給法人、自然人或其他組織（以下簡稱“承租人”）使用，并向承租人收取租金的行為。

下列情形不適用本辦法：

（一）融資租賃公司從事的融資租賃業(yè)務(wù)；

（二）企業(yè)承辦的專業(yè)市場、商場按市場規(guī)則組織的對外招租；

（三）房產(chǎn)出租價(jià)格由政府確定的出租業(yè)務(wù)；

（四）政府批準(zhǔn)企業(yè)承辦的產(chǎn)業(yè)園區(qū)對外招商（企業(yè)自有資產(chǎn)除外）；

（五）物業(yè)管理公司從事的經(jīng)營業(yè)務(wù)；

（六）企業(yè)住房出租給本企業(yè)職工居住；

（七）法律和行政法規(guī)另有規(guī)定的。

第四條 企業(yè)土地房產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償和公開、公平、公正的原則，引入市場機(jī)制，依法依規(guī)操作，嚴(yán)禁弄虛作假、內(nèi)外串通、暗箱操作等行為。

第五條 企業(yè)原則上不得無償出借土地房產(chǎn)，因特殊情況確需無償出借的，應(yīng)由市屬企業(yè)嚴(yán)格履行集體決策程序，確定合理出借期限，簽訂出借協(xié)議，出借期滿應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回。

第二章 管理職責(zé)

第六條 市國資委作為國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，主要履行以下職責(zé)：

（一）支持、引導(dǎo)市屬企業(yè)加強(qiáng)資源整合，發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，提高經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益;

（二）指導(dǎo)、督促市屬企業(yè)建立健全土地房產(chǎn)出租管理制度，監(jiān)督企業(yè)出租管理行為;

（三）法律法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)管職責(zé)。

第七條 企業(yè)是土地房產(chǎn)出租行為的責(zé)任主體，主要履行以下職責(zé)：

（一）堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調(diào)利用本企業(yè)及各級子企業(yè)的可出租土地房產(chǎn)，優(yōu)化資源配置，提高出租效益;

（二）負(fù)責(zé)制訂企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理制度，明確管理部門、管理權(quán)限、決策程序及工作流程;

（三）建立安全管理責(zé)任體系，承擔(dān)并落實(shí)好土地房產(chǎn)出租

各項(xiàng)安全責(zé)任工作;

（四）建立健全土地房產(chǎn)出租管理臺賬，全面準(zhǔn)確掌握出租

有關(guān)情況;

（五）指導(dǎo)和監(jiān)督各級子企業(yè)土地房產(chǎn)出租工作；

（六）法律法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定的其他職責(zé)。

第三章 決策管理

第八條 出租事項(xiàng)實(shí)行分類管理，依據(jù)土地房產(chǎn)出租價(jià)格、面積、期限等要素，劃分重大土地房產(chǎn)出租事項(xiàng)和一般土地房產(chǎn)出租事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。單次出租平均年租金底價(jià)在 100 萬元及以上的土地，單次出租建筑面積 500 平方米及以上或單次出租平均年租金底價(jià)在 100 萬元及以上的房產(chǎn)，應(yīng)作為重大土地房產(chǎn)出租事項(xiàng)進(jìn)行管理；不符合上述情形的，作為一般土地房產(chǎn)出租事項(xiàng)進(jìn)行管理。企業(yè)不得通過拆分招租面積、化整為零、故意降低租金底價(jià)等方式規(guī)避管理。

第九條 重大土地房產(chǎn)出租事項(xiàng)應(yīng)由市屬企業(yè)或其授權(quán)的重要二級子企業(yè)審批，屬于企業(yè)“三重一大”范圍的，應(yīng)履行集體決策程序；授權(quán)子企業(yè)決策的，子企業(yè)應(yīng)在批準(zhǔn)或履行集體決策程序后向市屬企業(yè)備案。一般土地房產(chǎn)出租事項(xiàng)由企業(yè)按本單位有關(guān)制度規(guī)定實(shí)施。單次招租期限超過 5 年或者采取非公開協(xié)議方式出租的，原則上應(yīng)按照重大出租事項(xiàng)決策審批。

第十條 企業(yè)土地房產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)制定招租方案，包括但不限于土地房產(chǎn)基本情況、用途、期限、承租條件、租金底價(jià)及確定依據(jù)、租金遞增幅度、租金收繳辦法、招租方式、安全管理等。不得設(shè)置有明確指向性或限制公平競爭的條件。招租方案必須嚴(yán)格履行決策程序，嚴(yán)禁個(gè)人擅自決定或違規(guī)改變集體決策意見。

第十一條 企業(yè)應(yīng)合理設(shè)置土地房產(chǎn)出租期限，單次出租期限原則上不超過 5 年，對因企業(yè)發(fā)展需要、出租資產(chǎn)性質(zhì)和承租人投資金額大、行業(yè)回收期長等情況，可適當(dāng)延長出租期限，但單次出租期限不得超過 10 年。

第四章 招租方式

第十二條 企業(yè)出租土地房產(chǎn)，除符合非公開協(xié)議出租情形外，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮市場交易平臺的作用，統(tǒng)籌考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)、承租人履約能力等因素，通過公開競價(jià)擇優(yōu)確定承租人，提高資產(chǎn)利用效益。

第十三條 對土地房產(chǎn)重大出租事項(xiàng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)采取進(jìn)場公開招租的方式確定承租人。對土地房產(chǎn)一般出租事項(xiàng)，企業(yè)可通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、租賃中介機(jī)構(gòu)等自行組織公開招租。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，建立健全土地房產(chǎn)公開招租交易制度和交易規(guī)則，優(yōu)化公開招租交易流程，對進(jìn)場公開招租事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范性審核，構(gòu)建高效、便利、經(jīng)濟(jì)的信息發(fā)布平臺、交易平臺和服務(wù)平臺。

第十四條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、本企業(yè)門戶網(wǎng)站、微信公眾號、擬招租現(xiàn)場發(fā)布招租信息公告，也可同步通過租賃中介機(jī)構(gòu)、報(bào)刊雜志、公眾媒體等渠道發(fā)布招租信息公告，廣泛征集意向承租人。招租信息公告期限一般不少于 10 個(gè)工作日，法律法規(guī)另有規(guī)定的按其規(guī)定執(zhí)行。

第十五條 企業(yè)應(yīng)公允確定租金底價(jià)，在市場估價(jià)、詢價(jià)或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場供需、資產(chǎn)實(shí)際情況、周邊同期同類市場出租價(jià)格等因素確定。屬于重大土地房產(chǎn)出租事項(xiàng)的，原則上應(yīng)委托具備評估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，以評估值為基準(zhǔn)合理確定租金底價(jià)；對能夠獲取公開市場價(jià)格的房產(chǎn)，依照相關(guān)法律和公司章程履行決策程序后，可以不進(jìn)行評估。企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)市場行情、供需關(guān)系等因素建立合理的租金增長機(jī)制。

第十六條 經(jīng)公開招租產(chǎn)生 2 個(gè)（含）以上意向承租人的，企業(yè)可通過網(wǎng)絡(luò)競價(jià)、拍賣、招投標(biāo)、動(dòng)態(tài)評價(jià)、綜合評議、競爭性談判或法律法規(guī)允許的其他方式確定承租人；經(jīng)公開招租只征集到 1 個(gè)意向承租人的，企業(yè)與該意向承租人按照招租底價(jià)與意向承租價(jià)孰高原則簽約。

第十七條 公開招租信息公告期滿未征集到意向承租人的，可適當(dāng)延長信息公告期限。需調(diào)整租金底價(jià)的，每次降低幅度不超過 10%，新的招租底價(jià)低于原出租底價(jià) 90%時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租行為原決策機(jī)構(gòu)審批同意，防止承租人利用租金降價(jià)規(guī)則低租土地房產(chǎn)。

第十八條 符合下列情形的，可以采用非公開協(xié)議方式招租，具體流程由企業(yè)確定。

（一）涉及國計(jì)民生、公益性、文物保護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等特殊要求，或可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會(huì)秩序等，造成重大社會(huì)影響的的土地房產(chǎn)出租；

（二）意向承租人為各級黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及在民政部門登記的非營利性社會(huì)組織承租并實(shí)際使用的（非經(jīng)書面同意不得轉(zhuǎn)租，且不得賺取差價(jià)）；

（三）企業(yè)資產(chǎn)因空間或結(jié)構(gòu)原因無法單獨(dú)出租，必須與其他業(yè)主共同出租的；

（四）出租期限不超過 6 個(gè)月的短租（不得以拆分、連續(xù)短租等方式規(guī)避公開招租）；

（五）因招商引資需要，在商業(yè)綜合體導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)品牌商家，或在產(chǎn)業(yè)園區(qū)導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)實(shí)體企業(yè)涉及的出租；

（六）已納入政府征收、收儲(chǔ)范圍的土地房產(chǎn)續(xù)租（期限不超過 1 年）；

（七）同一市屬企業(yè)與其各級子企業(yè)或同一市屬企業(yè)各級子企業(yè)之間的出租行為；

（八）為監(jiān)管企業(yè)及各級子公司主責(zé)主業(yè)提供配套服務(wù)的供應(yīng)商、經(jīng)銷商因開展配套服務(wù)承租監(jiān)管企業(yè)或各級子公司土地房產(chǎn)的；

（九）根據(jù)有關(guān)規(guī)定不宜公開招租或可采用協(xié)議方式招租的其他情形。

企業(yè)不得假借內(nèi)部協(xié)議出租名義規(guī)避公開招租。

第五章 日常管理

第十九條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地房產(chǎn)管理，對可出租土地房產(chǎn)進(jìn)行分類標(biāo)識并建立動(dòng)態(tài)跟蹤管理機(jī)制。用于出租的土地房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰，存在權(quán)屬不清晰、證照不齊全等產(chǎn)權(quán)瑕疵以及其他歷史遺留問題的，應(yīng)當(dāng)采取有效措施，妥善解決相關(guān)問題。法律、法規(guī)或有關(guān)規(guī)定不允許出租的，不得對外出租。

第二十條 企業(yè)應(yīng)積極推進(jìn)信息化建設(shè)，全面摸清出租土地房產(chǎn)的類型、地理位置、出租企業(yè)、承租人、賬面價(jià)值、租金、租期等情況，建立動(dòng)態(tài)更新的出租土地房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，納入青島市國資國企在線監(jiān)管系統(tǒng)，不斷提升出租管理的數(shù)智化水平，逐步實(shí)現(xiàn)對土地房產(chǎn)出租過程的實(shí)時(shí)監(jiān)測。企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好出租信息填報(bào)、更新和審核工作，確保數(shù)據(jù)完整、真實(shí)和準(zhǔn)確。

土地房產(chǎn)出租期間，如因企業(yè)分立、合并、清算、注銷等原因?qū)е鲁鲎赓Y產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化，由出租資產(chǎn)的接收單位承繼原出租合同，統(tǒng)籌有序做好銜接工作。

第二十一條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與承租人簽定土地房產(chǎn)書面租賃合同。合同內(nèi)容一般包括出租資產(chǎn)的基本情況、用途、期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金收取時(shí)間與方式、保證金比例、裝修條款、物業(yè)管理、雙方權(quán)利義務(wù)、合同變更、提前終止及解除、違約責(zé)任、免責(zé)條款、安全責(zé)任、爭議解決方式等。合同簽訂前，應(yīng)由企業(yè)法務(wù)部門或?qū)I(yè)法律服務(wù)機(jī)構(gòu)對合同內(nèi)容進(jìn)行審核。合同簽訂生效后不得隨意變更，因特殊情況確需變更的，應(yīng)經(jīng)出租行為原決策機(jī)構(gòu)審批；涉及出租價(jià)格、出租期限等核心條款變更的，應(yīng)當(dāng)重新公開招租。如發(fā)現(xiàn)承租人不履行合同或不完全、不正確履行合同，應(yīng)按照合同約定積極采取應(yīng)對措施。

第二十二條 企業(yè)在選擇承租人或者簽訂出租合同時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查意向承租人的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營狀況和信用情況等信息，擇優(yōu)選定資信可靠、履約能力強(qiáng)的承租人，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。不得將土地房產(chǎn)出租給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應(yīng)資質(zhì)的單位或個(gè)人，防止承租人利用租賃資產(chǎn)開展違規(guī)違法活動(dòng)，防范滋生變相掛靠、假冒國企等風(fēng)險(xiǎn)隱患，影響市屬企業(yè)權(quán)益、品牌、聲譽(yù)和社會(huì)公共利益。

第二十三條 已列入政府征收的土地房產(chǎn)原則上不再對外出租，確需對外出租的，應(yīng)在不影響征收的前提下對外臨時(shí)出租。已列入改制、重組、破產(chǎn)計(jì)劃的單位，不得進(jìn)行土地房產(chǎn)出租。

第二十四條 企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)安全管理責(zé)任，土地房產(chǎn)出租前，應(yīng)當(dāng)確保消防安全、建筑質(zhì)量安全等日常使用安全。承租人確定后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)與承租人簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或者在出租合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)。

出租企業(yè)應(yīng)建立出租土地房產(chǎn)安全管理責(zé)任體系，定期現(xiàn)場實(shí)勘，發(fā)現(xiàn)承租人存在擅自改變承租用途或損害租賃資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和建筑質(zhì)量、破壞消防設(shè)施以及污染生態(tài)環(huán)境等安全隱患的，立即督促承租人限期修復(fù)整改或視情賠償損失，保障出租資產(chǎn)安全穩(wěn)定。

第二十五條 出租企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立土地房產(chǎn)租金收取和預(yù)警機(jī)制，根據(jù)合同約定按時(shí)足額收取租金。對長期拖欠租金的承租人，應(yīng)當(dāng)采取有效措施催繳，依法解除合同收回土地房產(chǎn)，并將承租人列入失信名單，不得允許其參與續(xù)租和承租本企業(yè)其他土地房產(chǎn)。企業(yè)應(yīng)將租金收入納入統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算，不得截留租金收入私設(shè)“小金庫”或坐支租金等。

第二十六條 土地房產(chǎn)出租期限屆滿前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新擬訂出租方案公開招租，原則上不得直接續(xù)簽租約。出租期滿收回的土地房產(chǎn)，應(yīng)符合按照合同約定或根據(jù)出租資產(chǎn)性質(zhì)使用后的狀態(tài)。原承租人如在租賃期內(nèi)無違約違規(guī)行為，服從企業(yè)管理且經(jīng)營業(yè)態(tài)與招租意向吻合，經(jīng)原決策機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)可以續(xù)租。本辦法施行前簽訂的正在履行中的租賃合同對續(xù)租方式有明確約定的，可按合同約定執(zhí)行。

第二十七條 出租企業(yè)在合同中應(yīng)明確約定，原則上不得允許承租人轉(zhuǎn)租土地房產(chǎn)。因企業(yè)發(fā)展需要或資產(chǎn)特性確需轉(zhuǎn)租的，須由承租人提出書面申請，經(jīng)出租行為原決策機(jī)構(gòu)審批同意后方可轉(zhuǎn)租。嚴(yán)禁以各種形式直接套取中間差價(jià)、不進(jìn)行經(jīng)營的轉(zhuǎn)租行為。轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容必須事先征得企業(yè)書面同意，且轉(zhuǎn)租期限不得超過承租人剩余租賃期限。

第六章 監(jiān)督追責(zé)

第二十八條 市國資委依法履行出資人監(jiān)督職責(zé)，加強(qiáng)對市屬企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理工作的指導(dǎo)，綜合運(yùn)用專項(xiàng)檢查、隨機(jī)抽查、現(xiàn)場查看等方式，對企業(yè)土地房產(chǎn)出租管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，推動(dòng)企業(yè)落實(shí)長效機(jī)制。

第二十九條 市屬企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行土地房產(chǎn)出租管理的主體責(zé)任，明確內(nèi)部資產(chǎn)運(yùn)營、財(cái)務(wù)、法務(wù)、審計(jì)等相關(guān)部門監(jiān)管職責(zé)，加強(qiáng)與紀(jì)檢監(jiān)察監(jiān)督、巡察監(jiān)督貫通協(xié)同，定期或不定期對土地房產(chǎn)出租工作開展檢查，對檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)抓好整改，促進(jìn)出租管理責(zé)任落地見效。

第三十條 企業(yè)在土地房產(chǎn)出租過程中發(fā)生違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和國資監(jiān)管規(guī)定的行為，或存在失職瀆職等問題，造成國有資產(chǎn)損失或其他嚴(yán)重不良后果的，按照管理權(quán)限，依法依規(guī)追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。

第七章 附 則

第三十一條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法，結(jié)合實(shí)際制定或修訂土地房產(chǎn)出租管理制度。市屬企業(yè)在境外的土地房產(chǎn)，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，按照市場化、公開透明原則，參照本辦法制定出租管理辦法。

第三十二條 本辦法由市國資委負(fù)責(zé)解釋。

第三十三條 本辦法自印發(fā)之日起施行?！肚鄭u市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)出租管理辦法》（青國資委〔2008〕57 號）同時(shí)廢止。